Im gestrigen Blogpost über die Finanzierung von Immobilien, die als Kapitalanlage dienen, wurde kritisiert, dass viele Kapitalanleger nicht genügend Zeit zur optimalen Gestaltung ihrer Immobilienfinanzierung aufbringen. Unter anderem wurde auf die Wahl eines falschen Tilgungssatzes hingewiesen – ein Faktor, dessen Bedeutung leider viel zu oft unterschätzt wird. In diesem Beitrag soll aufgezeigt werden, welche Bedeutung dem Tilgungssatz tatsächlich zukommt und worauf es bei der Wahl ankommt.
Beim Grossteil aller Immobilienfinanzierungen wird ein Tilgungssatz in Höhe von einem Prozent vereinbart. Die meisten Darlehensnehmer können sich mit dieser Tilgungshöhe sehr gut anfreunden, schließlich fällt sie vergleichsweise gering aus und sorgt somit für eine niedrige Finanzierungsbelastung.
Oftmals wird völlig unterschätzt, dass die Wahl eines solch niedrigen Zinssatzes einen sehr langsamen Abtrag der Restschuld zur Folge hat. Gerade in der Anfangszeit wird die Restschuld in den ersten Jahren jeweils um lediglich ein Prozent verringert, was beim aktuellen Zinsniveau zu einer Tilgungsdauer von etwa 35 bis 40 Jahren führt. Allerdings gibt es kaum einen Darlehensnehmer, der so lange tilgen möchte.
Daher ist es besser, eine höhere Tilgung zu vereinbaren. Selbst wenn die Erhöhung nur minimal ausfällt, sind die Folgen gravierend: Eine Erhöhung um 0,5 Prozent auf 1,5 Prozent verkürzt die Gesamtlaufzeit der Finanzierung um etwa sieben Jahre. Bei einem Tilgungssatz von zwei Prozent, wird sie nochmals um weitere fünf Jahre verkürzt. Obwohl sich die Finanzierungsrate durch die Wahl eines höheren Tilgungssatzes nur relativ geringfügig erhöht, lässt sich die Finanzierungsdauer erheblich verkürzen, was für den Darlehensnehmer zur Folge hat, dass sein Darlehen mehrere Jahre früher zurückgezahlt ist und ihm mehrere tausend Euro an Zinszahlungen erspart bleiben.
